| 房地产企业所得税若干问题 |
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16、按照财税字[1997]022号文件规定，企业根据劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定支付给职工的经济补偿金，可在税前扣除。 不得扣除的项目 按照《条例》规定，在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除： 1、资本性支出； 2、 无形资产受让、开发支出； 3、违法（主要指行政法规）经营的罚款和被没收财物的损失； 4、各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款； 5、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分； 6、超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性的捐赠； 7、 各种非广告性质的赞助支出； 8、纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除； 9、与取得收入无关的其它各项支出； 纳税人与其关联企业之间的业务往来（包括资金、经营、购销），应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款和费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。 10、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金（包括风险投资准备金）以及国家税收法规规定可以提取的准备金之外的任何形式准备金； 11、企业已出售给职工个人的住房，不得在企业所得税前扣除折旧和维修管理费。 亏损弥补 企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补期限计算。这里所说的亏损，是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。 免税所得 按照税法规定，企业的部分收入，如国债利息收入、技术转让收益等，免征企业所得税。对于这些免征企业所得税的收入，应当从当期应纳税所得额中减去。 （一）国债利息收入 按照《所得税暂行条例实施细则》的规定，纳税人购买国债（指财政部发行的国库券、公债，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金融债券）的利息收入（仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收入），不计入应纳税所得额。所以在计算应纳税所得额时，应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。 （二）免税的补贴收入 按照税法规定，企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补贴和其它补贴收入可以不计入应纳税所得额，如无文件明确，应一律并入实际收到该补贴年度的应纳税所得额计算纳税。所以在计算应纳税所得额时，对于有文件明确规定可以不计入应纳税所得额的补贴收入，应当减去。 （三）免税的纳入预算管理的基金、收费或附加 按照税法规定，纳入预算管理的基金、收费或附加免征企业所得税。所以在计算应纳税所得额时，对于纳入预算管理的基金、收费或附加，应当减去。 （四）免予补税的投资收益 对于股息性所得，由于是税后所得，凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的，或者被投资企业因享受国家税法规定的定期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的，投资企业不再征收企业所得税；投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的，其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益，按照税率差额依法补缴企业所得税；投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的，不退还已经缴纳的企业所得税。 （五）免税的技术转让收益 按照税法规定，企业进行技术转让以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内，在此应当将企业当期免税的技术转让所得（技术转让收入减去技术转让支出）扣除。 （六）按照财税字[1997]77号文件规定，企业接受的捐赠的实物资产，不计入企业的应纳税所得额。企业出售资产或进行清算时，若出售或清算价格低于捐赠时的实物价格，应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得；若出售或清算价格高于捐赠时的实物价格，应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得，依法缴纳企业所得税。企业接受捐赠的现金资产转入资本公积金，不予计征所得税。 此外，按照规定，根据《国家赔偿法》的规定，因国家机关及其工作人员违法行使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。 资产的税务处理 按照《条例》、《实施细则》和《扣除办法》的规定，企业在经营活动中使用的固定资产的折旧、无形资产和递延资产的摊销可以在税前扣除。 （一）固定资产的计价与折旧 税法中对于固定资产的计价与应计提折旧的固定资产范围的规定同会计制度中的相应规定基本一致，需要说明的是，对于折旧年限不得短于以下规定： ①房屋、建筑物为20年； ②火车、轮船、机器、机械和其它生产设备为10年； ③电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。 对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或者受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧的，由企业提出申请，经当地主管税务机关审核，报国家税务总局批准。 按照规定，企业固定资产折旧的计算，原则上应从固定资产原价中减除不低于原价10%的残值后，采用直线法计提折旧。 （二）无形资产的计价和摊销 税法中对于无形资产的计价的规定同会计制度中的相应规定基本一致，非专利技术和专利的计价应当经法定评估机构评估确认。 按照规定，企业购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。 按照规定，企业为取得土地使用权支付给国家或其它纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内平均摊销。 无形资产的摊销，应当采取直线法计算。 受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限摊销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销；法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10年。 （三）递延资产及其摊销 企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除，对经营期不足5年的，经当地税务机关审核批准，按其经营期限以直线法平均计算摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。 按照规定，企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业固定资产的改良支出，如固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如固定资产已经提足折旧，可作为递延资产，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出： （1）发生的修理支出达到固定资产原值20％以上的； （2）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上； （3）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。 企业应纳所得税税额计算 房地产销售收人的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定： 1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收人的实现。2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收人的实现。3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收人的实现。5、外商投资企业预售房地产的，其取得的预收款，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。6、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之目的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得；第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得；第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额；第四步则是在应纳税所得额基础上乘适用税率（３３%）计算出企业当期的应纳所得税税额。 企业所得税的缴纳 一、企业所得税的纳税地点 企业所得税由企业向其所在地主管税务机关缴纳。 对在不同地区设有分支机构或营业机构（以下称营业机构）的纳税人，应当在每年7月31日以前将总机构或负责合并申报缴纳企业所得税的营业机构（以下简称汇缴机构）所在地主管税务机关为纳税人开具《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》送交其所在地主管税务机关，作为营业机构已并入汇缴机构缴纳企业所得税的依据。 如果营业机构在7月31日前未提交汇缴机构所在地主管税务机关出具的《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》或其他凭据，据以证明其汇缴机构已申报汇算年度所得税，且又无延期申报批准文件的，营业机构所在地主管税务机关对该营业机构适用就地征税：可以核实计算应纳税所得额，或者以同行业利润水平或其他方法核定应纳税所得额，并应依据税收法律法规的税收待遇规定，计算应补税额及确定处罚；但纳税人汇总申报处于亏损年度或免税年度的，应由营业机构所在地主管税务机关书面通知汇缴机构所在地主管税务机关进行统一税务调整处理。 企业所得税的汇算清缴 按照规定，企业在年度终了后 4个月内，向其所在地主管税务机关报送年度会计决算报表和所得税申报表（内资企业季度预缴不做纳税调整，外商投资企业季度可以弥补以前年度亏损），办理年终汇算清缴。年度决算报表应当包括年未资产负债表、年度损益表、利润分配表和现金流量表及有关附表等。 在企业所得税年度纳税申报表中，除了前述计算应缴所得税的各个项目外，还应当包括如下几个项目： （一）期初多缴所得税额 企业在年初汇算清缴上一年度所得税时，多预缴的所得税税款，若没有退还给企业，可以在本年度内抵缴。 （二）已预缴的所得税额 本项目反映企业在年终前已经按季预缴的所得税税款。 （三）应补税的境内投资收益的抵免额 本项目反映企业在年度内进行股权投资而取得的股息性所得在还原为应纳税所得额后按被投资企业适用税率计算出的所得税抵免额，在计算实际应补缴税额时予以扣除，两者的差额即为实际应补缴的税款。 （四）应补税的境外投资收益的抵免额 企业来源于我国境外的所得，具体扣除方法有两种，一种是分国不分项计算扣除，另一种是定率扣除。企业可以选择一种方法汁算扣除。计算出的境外所得税款扣除限额即为应补税的境外投资收益的抵免额。 （五）经批准减免的所得税税额 本项目反映企业经税务机关批准减免所得税的数额。 （六）应补（退）的所得税额 企业本年度的应缴所得税额，减去期初多缴所得税额、已预缴的所得税额、应补税的境内投资收益抵免额、应补税的境外投资收益抵免额和经批准减免的所得税额，即为汇算清缴时应补（退）的所得税额，用公式表示为： 应补（退）的所得税额＝应缴所得税额－期初多缴所得税额－已预缴的所得税额－应补税的境内投资收益抵免额－应补税的境外投资收益抵免额－经批准减免的所得税额 在年终汇算时，除了报送年度决算报表、年度纳税申报表及各种附表外，企业还应当根据税务机关的要求报送其它有关资料，如：需要享受减免税优惠政策的企业应当按规定报送减免税申请资料，各种财产损失、技术开发费、业务招待费、工效挂钩清算等需要提供有关凭证资料的应提供有关凭证资料，对于当地税务机关规定需要经注册税务师进行审核的需要提供注册税务师审核报告等。 在报送的纳税申报表及有关资料经过税务机关审核无误后，企业对于应补缴的所得税税额，应当在年度终了后4个月内补缴；对于多预缴的所得税税额，可以在下一年度内抵缴，也可由税务机关退还给企业。 |
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