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| 所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。 一、房地产泡沫产生的主要原因 （一）垄断土地是产生泡沫的主因。房地产泡沫实质上是地产泡沫。人们投机炒作的是房产下面的土地的稀缺性和地段的差异性及其可以带来的投机性差价。土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。垄断结构的市场造成土地供应量不足或不对路。首先，土地储备中心垄断供给的土地可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合。其次，有的城市政府实施“非饱和适度供应，保持卖方市场”供地政策。结果导致稀缺的土地资源供不应求。因为地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。 （二）垄断结构的市场与竞价拍卖制度不相匹配。土地市场引入竞价机制的初衷是为了提高土地资源的利用效率和消除寻租。竞价拍卖制度是一个好的市场工具。但是竞价拍卖机制适用于竞争性的市场，而垄断性市场需要价格管制。在现行的市场状况和政策环境下，土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求提高了房地产企业对地价特别是好地段地价的预期。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高，拍出了泡沫。 （三）有效供给的缺位。目前我国的住宅市场特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位，经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。政府要求企业生产经济适用房的利润大大低于产业平均利润，房地产企业为了自身利益必然与政府展开博弈，采取有利于自己的对策和产品策略。由于监管机构与被监管企业之间的信息不对称、监管机构被利益集团俘虏以及政府的管制办法不到位等问题，导致政府在经济适用房建设的博弈中成为输家。结果政府提供了补贴，广大中低收入居民买不到支付得起的住房，房地产商从中盈利，造成政策失效。 （四）房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 （五）银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992～1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。 二、房地产泡沫的危害 （一）房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 （二）房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 （三）房地产泡沫破灭导致了金融危机 。通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。 （四）房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌， 企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。 三、房地产泡沫的防范措施 （一）大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。现在，国家要重举经济适用房大旗，如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。 （二）强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 （三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。 （四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。 （五）研究和调整住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。最近，国家出台了一系列限制投机的房地产消费的税收政策，有效地制止和化解了一部分非理性炒楼行为，今后应进一步研究和调整房地产税收政策，继续加大力度制止房地产市场消费环节的不合理的投机模式，理顺商品住宅的价格构成。 |
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